Mietrecht

Vom Mietrecht ist der größte Teil der Bevölkerung unmittelbar betroffen. So unterstreicht das BVerfG, auch immer wieder, dass die Wohnung für den Mieter der Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist, der einzelne auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur freien Sicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ist.

Mietverhältnisse über Wohnraum

In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht).

Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag. In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.

Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.

Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon kann durch Landesrecht diese Frist bis auf zehn Jahre verlängert sein.

Im Allgemeinen beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit ("spätestens am dritten Werktag eines Monats"). Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für den Mieter ist unzulässig. Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate, sie verlängert sich jedoch nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Da der Mieter im Zweifel nachweisen muss, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vertragspartner angekommen ist empfiehlt sich das Einwurf-Einschreiben.

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Mietkaution, leistet. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen, und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.

Die Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ermöglicht dem Vermieter, die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Ein Anspruch des Mieters zur Absenkung einer zu hoch vereinbarten Miete besteht jedoch nicht. Der Vermieter darf die Miete mit Mieterhöhungen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (sog. Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung selbst ist formal so ausgestaltet, dass der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, den er ggf. (innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Ablauf des Zustimmungszeitraums von 2 Monaten) klageweise geltend machen muss. Eine Veränderung des Mietzinses tritt (ggf. rückwirkend) erst ein, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Von Mietminderung spricht man juristisch, wenn eine Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d.h. gesetzlich, gemindert. Das bedeutet, eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:

        Der Mangel darf nicht unerheblich sein.

        Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.

        Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis
        bei der Vorabbesichtigung auch nicht erlangen können.

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

          der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;

          der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben

          ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;

          der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der

          Annahme nicht vorbehalten hat;

          der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich

          angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Das Recht zur Mietminderung steht dem Mieter auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte Maßnahmen durchführen zu wollen, die den Wohnwert erhöhen.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Fotos, Zeugen, etc. ist wichtig.

Vertragliche Pflichten

Im Mietvertrag sind oftmals auch weitere vertragliche Pflichten geregelt, so die Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, Regelung der Kehrwoche und Schneeräumung, Nutzung gemeinsamer Einrichtungen und ähnliches.

Verpflichtungen der Parteien

Vermieter: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Mieter: Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schriftform beim Mietvertrag

Bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es keinen Formzwang. Wird allerdings ein Wohnraummietvertrag für längere Zeit als für ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

Haustiere

Haustiere in Mietwohnungen bedürften grundsätzlich der Genehmigung durch den Vermieter. Im Regelfall ist das im Mietvertrag geregelt.

Ausgenommen davon sind erlaubnisfreie Kleintiere, wie

  • Fische in Auqarien
  • Stubenvögel
  • Kleine Käfigtiere (Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen)
  • Ungiftige und kleine Schlangen in Terrarien